消費者與惡的距離甲山林高雄自建案15%投報踩雷！ @ 港澳來台客戶服務專區~置業顧問喬吉拉的房屋銷售日誌

消費者與惡的距離甲山林高雄自建案15%投報踩雷！

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甲山林高雄自建案訴求3年包租，號稱投報率超高達15%，廣告文宣並訴求15坪房型約420萬元，包租3年，年收租21萬元，3年後獲利63萬元，購屋買方的資產，將從420萬元增加為483萬元，投報率高達15%，但包租收益疑似偏離市場行情，讓消費者難以分辨，包租期過後的收益，也沒人保證是否能維持，購屋權益將無法確保。

選後一些台北建商紛紛南下購地或推案準備發大財，其中甲山林建設機構在高市新興區與三民區，推出「時尚帝寶」、「文華帝寶」二場預售大樓案，「時尚帝寶」訴求包租3年投報總價15%的誇張促銷手法，但買方需配合裝修，否則在支付10%簽約款與前8期工程款後，若要取消包租方案，須重簽預售屋買賣契約，並解除裝修及租賃契約。該如何確保購屋消費者權益？本報訪問官方與房產專家提供下列詳細分析。

包租收益疑似偏離行情投報率15%誰敢保證？

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，高雄套房與兩房的租金必須端看屋齡與裝潢狀況，一般較能接受的套房租金約在1萬元內，若是兩房產品也不超過2.5萬元為佳。而在投資報酬率上，一般計算方式投資報酬率多在5%以下，除非是以自備款當作基礎計算，或是規模特別大，不然不容易有15%那麼高的投資報酬率。包租的租金投報率到15%的算法，應該是用頭期款操作不是用全部金額，才會出現偏高於市場行情的數字。

徐佳馨提醒，北客到高雄投資最要注意的是投資標的本身是否有主流產品，實際出租率是否如廣告聲稱那麼高，以及有額外管理成本等關鍵。除了合約必須公平互惠，業者承諾也必須白紙黑字外，如果有機會最好向當地親友或是多家業者打聽實際市場狀況，不要只聽一家之言，才能保障自己權益。

另外，包租公購買套房與2房出租，除了需注意租金報酬率是否達到預期，週邊環境也要注意，包括是否為八大行業集中區、變電所、隔鄰基地蓋超高大樓等等，出租型套房投資主要先考慮周邊的市場供需問題，要觀察周邊是否有大型的機構如大型商辦、醫院，產業園區，或是主力商圈，如果交通便利，商業密集，就業機會多，就會有較多的上班族租屋需求，租金和出租狀況也會比較穩定。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，出租管理一旦跨縣市，就少了地利之便，自己管理不易，如果委託在地專業房仲或是專業代管團隊來處理，則要考慮代管手續費的問題，一般會收取租金的10~15%，因此會稀釋掉租金投報率，因此入手前得先盤算考慮。

而最近高市府工務局也接獲民眾反映，質疑甲山林建設機構在高市新興區推出「時尚帝寶」案，在預售屋平面圖的隔間牆以虛線標示，似乎打算在完工驗收過後，再要求購屋買方與裝潢業者簽約，代為裝修牆壁增加一間房間，撇清責任兼可提高預售屋售價，適法性與裝修隔間牆所增加的費用負擔問題，也讓消費者擔心。

高市府工務局嚴正指出，內部隔間牆面增加或減少，均應申請室內裝修許可。若違反者，依建築法規定處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元至30萬元以下罰鍰，至改善為止。高市府工務局建管處強調，大樓屬供公眾使用建築物其涉及天花板裝修及內部隔間牆面增加或減少，均應申請室內裝修許可。若違反者，依建築法規定處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元至30萬元以下罰鍰，至改善為止，呼籲民眾請勿觸法。